El sector inmobiliario mantendrá el crecimiento en 2018
Las calles más caras para alquilar un local comercial son Preciados, en Madrid, y Portal del Ángel, en Barcelona, con rentas de 250 euros/m2 mensuales
En un escenario donde la economía se ha consolidado en la mayoría de los países y, unido a los bajos tipos de interés, el sector inmobilairio terciario mantendrá en 2018 un gran atractivo para los inversores. No en vano, España ofrece rentabilidades superiores a las de las principales ciudades europeas y aún presenta un margen significativo de generación de plusvalías en el corto y medio plazo.
'La logística se verá impulsada por la creciente demanda generada por el imparable crecimiento del comercio electrónico, mientras que los productos alternativos, como las residencias de la tercera edad y de estudiantes, lo harán por la acumulación de una demanda no atendida durante la crisis', explica Alberto Sarrias, director de Engel & Völkers Commercial para España, Portugal y Andorra.
El interés de los inversores en nuevos nichos de rentabilidad ante el previsible agotamiento del ciclo en productos tradicionales serán determinantes en un sector que también 'se beneficiará de la mejora de la actividad inversora en Cataluña a medida que se disipen las dudas sobre la seguridad jurídica y estabilidad económica', apostilla Sarrias.
Madrid: rendimientos desde el 4% al 10% en oficinas
La capital es un punto de referencia para inversores nacionales y extranjeros y concentra buena parte de las operaciones de compraventa realizadas en el sector terciario español. La recuperación económica ha influido positivamente en la contratación de oficinas en 2017, cerrando el año con un incremento del 30% de la superficie alquilada en relación al año anterior, al superar la cifra de 600.000 m2.
Las oficinas en Madrid capital ofrecen una rentabilidad para el inversor del 4-6%, que sube hasta un 6-10% en el extrarradio. Rentabilidades a tener en cuenta, pero exiguas comparadas con las que arroja la inversión en edificios para rehabilitar y vender, que alcanza rendimientos de hasta el 30%.
El perfil del comprador se divide entre el inversor extranjero, que busca rentabilidades a corto plazo que no le ofrece el mercado financiero, y el nacional, que quiere patrimonializar su dinero con una inversión segura y una mentalidad largoplacista. Todos buscan en las zonas prime independientemente del tipo de activo y la calidad del inmueble prevalece sobre el precio.
Por lo que respecta al sector retail, cabe destacar que los niveles de renta en los tramos más comerciales de las principales calles de Madrid mantienen la tendencia alcista. En las vías más caras, como Preciados, las rentas superan los 250 euros/m2 al mes, seguidas por los alquileres de los mejores locales de Serrano y Gran Vía, que alcanzan los 240 y 220 euros/m2 mensuales, respectivamente.
En las zonas y arterías más secundarias de la capital, los alquileres sufren descensos muy bruscos y se amplía mucho la horquilla de precios.
Operaciones destacadas en Barcelona
El mercado inmobiliario en Barcelona ha estado marcado en 2017 por la incertidumbre política vivida en el último trimestre del año, aunque “el sector continúa siendo atractivo para los inversores en el medio plazo”, en opinión de Alberto Sarrias. En este sentido, destaca que, si bien el volumen de inversión en edificios residenciales a rehabilitar sufrió las consecuencias de la inestabilidad después de un inicio de año muy prometedor, la disminución de las operaciones no se ha traducido, por el momento, en un ajuste de precios.
De hecho, la repercusión por metro cuadrado construido de edificios a rehabilitar en las zonas más demandadas por los inversores supera ya la media de los 3.000 euros/ m2, lo que supone un crecimiento de más de un 20% respecto a 2016. Los barrios más demandados son Eixample, Ciutat Vella, Gracia y Barceloneta y en el primero se alcanzan los precios más elevados, que llegan hasta los 5.500 euros/m2.
Al igual que en Madrid, el volumen de inversión en oficinas ha subido en Barcelona casi el 30%, hasta situarse en torno a los 850 millones de euros y alcanzando un parque de unos 5.900.000 m2. La zona más demandada es el centro del distrito de negocios, donde el precio medio para el alquiler se sitúa entre los 20 y 23 euros/m2, sensiblemente inferior al precio en algunos edificios emblemáticos, donde pueden alcanzarse precios de 30 euros/m2.
Entre las más de 100 operaciones realizadas en Barcelona en 2017, destaca la venta de un edificio de más de 3.000 m2 de oficinas en el polígono Mas Blau, cerca del aeropuerto, adquirido por el family office de la familia Grifols.
Por su parte, en retail destaca la venta de un local en la calle Escudellers (Ciutat Vella) por 1,5 millones de euros, con una rentabilidad en torno al 6,5%.
Edificios para alquiler vacacional, producto estrella en Valencia
A finales de 2016 Valencia vivió un impulso en la compraventa de inmuebles que se ha confirmado a lo largo de 2017 con la subida de precios y el aumento del número de operaciones. El mayor incremento tuvo lugar en los edificios de Ciutat Vella con licencia o posibilidad de ella para alquiler vacacional. Una actividad que se ha convertido en el producto estrella al ofrecer rentabilidades que llegan en algunos casos al 6,5%.
La previsión para 2018 apunta a un crecimiento en el número de operaciones, en la demanda y en el precio por metro cuadrado. De hecho, el coste de los edificios donde poder desarrollar actividades turísticas ha subido en 2017 hasta en un 30%. También se observa un repunte en la actividad de promociones y en las operaciones de venta de suelo, principalmente en zonas ya consolidadas, ya que los paquetes de suelo en áreas de desarrollo están, en su mayoría, en la cartera inmobiliaria de los bancos.
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