Radiografía actual de los centros comerciales en España

Jueves, 07 de enero de 2010

El informe “El mercado de centros comerciales en España – situación actual, perspectivas y problemáticas” de la consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle, durante los primeros 9 meses de 2009, refleja una reducción considerable en la creación de nuevos centros y superficies comerciales en comparación con las tendencia de los últimos años.

En total se han inaugurado 11 centros comerciales en lo que va de año, lo que ha supuesto 211.700 m2 de SBA (Superficie Bruta Alquilable), y no se han registrado ampliaciones o segundas fases.

Entre las inauguraciones más destacadas de este periodo se encuentran Plaza Nueva en Leganés (Madrid) con 51.000 m2 de SBA y Vilamarina en Viladecans (Barcelona) con 31.500 m2 de SBA. El resto de aperturas ha correspondido a superficies menores a 20.000 m2. Los parques de medianas siguen en fuerte desarrollo, pues más de la mitad de los SBA inaugurada en lo que va de año corresponde a esta tipología.

Si atendemos al nivel de ocupación de los centros abiertos en lo que llevamos de 2009, éste se caracteriza por haber sido muy bajo, llegando en ciertos casos a cuotas inferiores al 50%.

Según Luis Íñiguez, director de la división de retail de la consultora Jones Lang LaSalle: “Estos datos ponen de manifiesto el cambio de tendencia sufrido en el sector durante este periodo, en el que los retrasos y la cancelación de proyectos ha estado a la orden del día. Sigue habiendo incertidumbre en el nivel de certeza de cada proyecto.”

Densidad de los centros comerciales
La densidad se mantiene en España en 309 m² por cada 1.000 habitantes, ya que el incremento de superficie es prácticamente el mismo al 1,1% de crecimiento de la población acontecido en 2008 y 2009. No obstante, cabe señalar que los incrementos de densidad más notables se han producido en Castilla y León y Galicia, con 2,9% y 2,5% respectivamente. En el reparto autonómico, las Comunidades con mayor densidad comercial continúan siendo Madrid, Murcia, Asturias y Canarias, mientras que en los puestos más bajos se encuentran Extremadura, Cataluña y Baleares.

Teniendo en cuenta los proyectos previstos, a 31 de diciembre de 2009 se prevé que las inauguraciones se acerquen a los 425.000 m2 distribuidos en 19 centros nuevos, unos datos que no se veían desde 1999. Desglosado por Comunidades Autónomas, donde se abrirá más destinada a centros comerciales de aquí a finales de año es en Andalucía (destacando las provincias de Almería y Cádiz), Murcia (con el centro comercial El Tiro de 64.500 m2) y Galicia (con Espacio Coruña con 41.000 m2).

Con estos datos, se espera que el stock total de centros comerciales en España a finales de 2009 alcance los 14,7 millones de m2 en 635 centros.

Previsiones
Según se desprende del informe, y pese a la difícil situación actual, sigue habiendo un número considerable de proyectos que prevén seguir adelante para finales de 2011. Así, se han detectado 1.464.000 m2 de SBA en proyectos seguros y probables de aquí a dos años. Una cifra que contrasta con el millón de m2 que de media anual se inauguraron durante los últimos 5 años. En cuanto a la tipología, se espera que un tercio de los proyectos correspondan a parques de medianas, mientras que el 26% sea para centros menores de 20.000 m2. Es decir, no se prevé ningún proyecto de centro comercial grande (más de 80.000 m2) de aquí a 2011.

Si analizamos por regiones, las Comunidades que protagonizarán los mayores incrementos hasta 2011 son Extremadura, Galicia, Andalucía y Cantabria. Por el contrario, se estima que Islas Baleares y la Rioja reduzcan su densidad comercial.

Borja Reig, responsable de research de Jones Lang LaSalle comentó al respecto: “Viendo el cambio de ciclo del sector, la pregunta ya no es si se va a conseguir financiación para construir un centro, sino si hay suficiente potencial para desarrollarlo. Si es así, hay que tener en cuenta las características de la ubicación, el contexto económico, los hábitos del consumidor de la zona y las expectativas que lo rodea”.

Mercado de locales en calle
Borja Reig, añadió: “El comercio en general no escapa de la actual situación de crisis. Los operadores están afectados básicamente por la caída del consumo y de sus ventas; por otro lado, los propietarios de los locales afrontan la situación con una gestión más activa en la que se quiere evitar la desocupación y la reducción de ingresos netos. Es un momento en el que todos los actores del sector deben ajustar sus expectativas, reducir costes y aumentar la imaginación y flexibilidad, todo ello en mayor o menor medida según el potencial de su negocio”.

El informe destaca que los operadores están sufriendo directamente la bajada de ventas, sus planes de expansión se están reduciendo considerablemente y se centran en gestionar mejor sus actuales tiendas. Comienzan a analizar individualmente el funcionamiento de sus negocios y, en muchos casos, deciden cerrar las ubicaciones menos rentables. En su empeño por reducir costes, se incrementan los esfuerzos en reducir las rentas.

Las ventas en el comercio minorista siguen en descenso, aunque en los últimos meses se comienza a apreciar un freno en la caída, lo que podría significar un cambio de tendencia.

La demanda de los operadores por los mejores centros y parques de medianas sigue existiendo, particularmente en Madrid y Barcelona. La demanda por centros secundarios continua siendo baja. No obstante, las rentas se están viendo afectadas más en los Centros Comerciales de Madrid que en Barcelona, ya que partían de un nivel de rentas algo mayor y la densidad comercial es sustancialmente más elevada.

Mercado de inversión
El volumen de inversión en centros comerciales, excluyendo promoción de nuevos centros, en el primer semestre ha alcanzado los 530 millones de euros, lo que supone un ligero incremento frente al mismo periodo de 2008. No obstante las previsiones para acabar el año se prevén menores.

Comparativamente con Europa, el primer semestre también ha supuesto un mayor volumen del habitual ya que las operaciones en España han representado el 12,2% del total europeo. Sin embargo, las expectativas europeas de terminar el año son bastante superiores a las españolas y se estima que finalmente el peso de nuestro país en 2009 acabe en un 6,5% cuando la media de los últimos 5 años ha supuesto un 8,6%.

Durante este periodo ha destacado el gran número de operaciones de sale&leaseback de locales comerciales que están impulsando la mayoría de entidades bancarias para conseguir una mayor liquidez.

Tipología de los inversores
En cuanto a la tipología de los inversores, los fondos alemanes continúan siendo muy activos, así como los inversores oportunistas. A ellos se les han unido los fondos orientados a la gestión, que parecen haberse activado otra vez, y algunos promotores, que ahora dirigen sus esfuerzos a la compra de activos en rentabilidad.

La mayor parte de inversores focalizan su interés en activos lo más cercanos posibles al prime, buscan un producto con ingresos seguros, sin riesgos y a precio de mercado. También los inversores dan preferencia por ubicaciones en grandes ciudades.

Luis Íñiguez comentó: “Nuestras previsiones sobre rentabilidades prime han mejorado sobre las realizadas a comienzos de año debido a la mejora de expectativas en general en Europa y a que las rentas finalmente no han sufrido tanto como se esperaba. No obstante, prevemos que las rentabilidades para centros comerciales toquen suelo a comienzos de 2010 y para medianas y comercio en calle más adelante en el mismo año. Así, esperamos que los valores se vayan recuperando gradualmente a partir de 2011”.